为贯彻落实党中央、国务院关于规划建设保障性住房的重大决策部署，促进保障性住房平稳健康发展和民生改善，规范保障性住房配售基准价格管理，根据国家、省、市有关工作要求，市发改委会同市住保房管局、市规划和自然资源局制定了《杭州市区保障性住房配售基准价格管理实施意见（试行）》（以下简称《实施意见》）。现将相关情况解读如下。

一、文件制定的背景和依据

根据《国务院关于规划建设保障性住房的指导意见》（国发〔2023〕14号）规定，规划建设保障性住房应按照工薪收入群体可负担、项目资金可平衡、发展可持续的原则，由城市人民政府按划拨方式供地和负责建设配套设施，在此基础上采取市场化运作，按保本微利原则配售。配售价格按基本覆盖划拨土地成本和建安成本、加适度合理利润的原则测算确定。同时，根据《浙江省定价目录》等文件规定，杭州市上城、拱墅、西湖、高新区（滨江）范围内保障性住房的配售价格由市人民政府制定，萧山、余杭、临平、钱塘等其他区、县（市）的保障性住房的配售价格由属地区、县（市）人民政府制定。

二、文件的主要内容

《实施意见》明确了定价原则、价格组成、组织实施等主要内容。具体如下：

1.定价原则。遵循“保民生、合理性、可持续”原则，充分考虑工薪收入家庭经济承受能力，遵循市场化运作要求,兼顾周边商品住宅市场价格及市场供需情况，保本微利制定价格。

2.价格组成。配售基准价格由划拨土地统筹成本、建安成本、财务成本、综合利润、税费五项组成，并明确了各项组成计算方式。

3.组织实施。按照定价申请、价格评估、核定价格三个步骤进行组织实施。项目建设实施主体提交定价申请。市住保房管局完成项目周边商品住宅市场价格评估，并向市发改委提交定价函。市发改委组织召开联席会议，研究拟定配售基准价格，复函至市住保房管局。

三、文件的适用对象

本实施意见适用于杭州市上城区、拱墅区、西湖区、高新区（滨江）范围内的保障性住房配售基准价格管理。其他区、县（市）的保障性住房配售基准价格管理可参照执行。政府改建或收购存量商品住房用作保障性住房的，其配售基准价格核定政策另行确定。

四、文件的注意事项

1.依据规划要求建造的经营性设施所取得的收入冲减保障性住房开发建设成本。

2.下列费用不得计入保障性住房价格：

（1）住宅小区用地规划红线外的市政基础设施及公共服务设施建设费用等按规定应由政府承担的费用。

（2）开发经营企业留用的办公用房、经营用房的建设费用。

（3）各种与住房开发经营无关的集资、赞助、捐赠和其他费用。

（4）各种违约金、滞纳金、赔偿金和罚款。

（5）物业专项维修资金等代收代缴费用及由建设单位承担的物业专项维修资金。

（6）物业保修金等保证金费用。

（7）开发单位无法提供有效支付依据的费用。

（8）各种资本性支出和因违规违章造成的事故而产生的费用。

（9）按规定已经减免及其他不得列入开发成本的费用。

五、关键词解释

1.保障性住房配售基准价格：是指保障性住房作为商品在市场上的标准化价格。配售基准价格不等同于保障性住房配售价格，单套销售价格由项目建设实施主体按照配售基准价格及其浮动幅度确定，在售房阶段向社会公布。

2.划拨土地统筹成本：是指综合考虑单宗地做地成本、片区平均做地成本，以及周边商品住宅市场价格、市场供需情况等多方面因素的基础上形成的划拨土地成本。

3.建安成本：是指包含勘察设计和前期工程成本、建筑安装工程成本、基础设施建设和非经营性公共配套设施建设成本等在项目开发建设过程中发生的合理成本。

4.财务成本：是指保障性住房项目建设实施主体为住房建设筹措资金所发生的银行贷款利息。

5.综合利润：是指在基本覆盖划拨土地成本和建安成本的基础上，考虑的适度合理利润。

6.税费：是指按照国家规定的税目和税率计算的税费。相关税费优惠政策根据《财政部 税务总局 住房城乡建设部关于保障性住房有关税费政策的公告》（2023年第70号）执行。

六、新旧政策差异

原有的住房保障体系以公共租赁住房、保障性租赁住房为主体，现在推出的配售型保障性住房，是完善住房制度和供应体系、重构市场和保障关系的全新重大改革。《实施意见》按照国家、省、市规划建设保障性住房工作要求，参照原《经济适用住房价格管理办法》等相关文件，明确了总体目标、实施范围、定价原则、价格组成以及组织实施等内容。

七、文件执行时间

本实施意见试行期两年，自2024年8月1日起施行。

八、解读机关、解读人及其联系方式

解读机关：杭州市发展和改革委员会，杭州市规划和自然资源局，杭州市住房保障和房产管理局。

解读人及联系方式：林跃，0571-85251887；范增刚，0571-85254447；潘斌，0571-87136982。